Risposta rapida
Il CPOR (Cost Per Occupied Room, costo per camera occupata) è il costo medio che sostieni per ogni camera effettivamente venduta in una notte. Si calcola dividendo i costi operativi legati alle camere per il numero di camere occupate: se in un mese spendi 4.500 € e vendi 90 camere-notte, il CPOR è 50 €. È il numero più importante prima di fissare qualsiasi tariffa, perché definisce il pavimento sotto cui ogni camera venduta è una perdita.
Cos'è il CPOR e perché conta
Quando un revenue manager parla di "quanto ci costa una camera", quasi sempre intende il CPOR. È il ponte tra il bilancio e la tariffa: traduce migliaia di euro di costi mensili in un singolo numero per camera, lo stesso linguaggio in cui ragioni quando decidi un prezzo.
Senza CPOR stai navigando a vista. Puoi avere un RevPAR brillante e perdere soldi, perché il RevPAR misura il ricavo per camera disponibile ma ignora completamente i costi. Il CPOR chiude il cerchio: ti dice quanto di quel ricavo è già impegnato prima ancora che il cliente faccia il check-out.
La domanda a cui risponde è secca: qual è il costo medio reale di ogni camera che vendo?
La formula del CPOR
La formula base è semplice:
CPOR = costi operativi camere ÷ camere occupate
Dove "camere occupate" è il numero di camere-notte vendute nel periodo (non le camere fisiche). Un hotel da 100 camere che riempie 90 camere ogni notte per 30 giorni ha venduto 2.700 camere-notte nel mese.
Esempio mensile:
- Costi operativi camere del mese: 135.000 €
- Camere-notte vendute: 2.700
CPOR = 135.000 ÷ 2.700 = 50 €
Ogni camera venduta ti è costata in media 50 €. Qualsiasi tariffa netta (dopo commissioni e tasse) sotto i 50 € erode cassa.
Per fare questo calcolo in automatico, separando costi variabili e quota fissa, puoi usare il calcolatore costo per camera.
Quali costi includere (e quali no)
Qui si gioca tutta la precisione del CPOR. L'errore classico è buttare dentro l'intero conto economico: così non ottieni il costo della camera, ma il costo dell'hotel. Il CPOR deve includere solo i costi attribuibili al reparto camere.
| Voce | Includere nel CPOR? | Tipo | |---|---|---| | Pulizia camera (housekeeping) | Sì | Variabile | | Biancheria e lavanderia | Sì | Variabile | | Amenities (cortesia, mini bar di base) | Sì | Variabile | | Energia e acqua imputabili alle camere | Sì (quota) | Misto | | Manutenzione ordinaria camere | Sì (quota) | Fisso | | Personale fisso del reparto camere | Sì | Fisso | | Cucina e ristorante | No | Altro reparto | | Marketing e commissioni OTA | No (vanno in tariffa, non in CPOR) | Distribuzione | | Mutuo, affitto immobile, ammortamenti struttura | No (costi generali) | Fisso struttura |
La regola operativa: se quel costo nascerebbe comunque anche a hotel vuoto e non riguarda la camera, sta fuori dal CPOR. Affitto e mutuo si recuperano col margine sulla tariffa, non li si spalma sul CPOR.
CPOR puro vs CPOR "caricato"
Esistono due livelli di lettura, ed è utile calcolarli entrambi.
CPOR variabile (costo marginale)
Solo le voci che nascono quando vendi la camera: housekeeping, biancheria, amenities, utenze incrementali. È il costo marginale della camera in più.
Esempio: pulizia 18 €, biancheria 6 €, amenities 3 €, utenze 4 € → 31 € di CPOR variabile.
Questo è il numero che usi nelle notti di last-minute: finché la tariffa netta supera i 31 €, vendere quella camera aggiunge margine, anche se non copre i fissi.
CPOR totale (con quota fissi reparto)
Aggiungi al variabile la quota dei costi fissi del reparto camere (personale fisso, manutenzione) divisa per le camere occupate.
Esempio: 19 € di fissi per camera + 31 € variabili → 50 € di CPOR totale. È il numero per la pianificazione tariffaria di medio periodo.
Dal CPOR alla tariffa minima
Il CPOR è il pavimento, non il prezzo. La tariffa di vendita deve coprire tre cose oltre al CPOR:
- Le commissioni di distribuzione (OTA, anche 15–25% del lordo).
- Le imposte sulla vendita, dove applicabili.
- Il margine che contribuisce ai costi generali della struttura (affitto/mutuo, direzione, marketing) e al profitto.
Esempio rapido con CPOR totale di 50 €:
- Voglio un margine lordo del 60% sulla tariffa netta → tariffa netta = 50 ÷ (1 − 0,60) = 125 €
- Prenotazione via OTA al 18% di commissione → tariffa lorda = 125 ÷ (1 − 0,18) ≈ 152 €
La tariffa di partenza è quindi intorno ai 150 €. Per impostare questo calcolo cost-plus includendo commissioni OTA e RevPAR atteso, usa il calcolatore tariffa camera.
Un esempio completo, passo passo
Hotel da 80 camere, mese di alta stagione, occupazione 85%.
Passo 1 — camere-notte vendute 80 camere × 30 notti × 0,85 = 2.040 camere-notte.
Passo 2 — costi del reparto camere nel mese
| Voce | Importo mese | |---|---| | Housekeeping (lavoro) | 41.000 € | | Biancheria e lavanderia | 12.200 € | | Amenities | 6.100 € | | Quota utenze camere | 9.800 € | | Manutenzione ordinaria | 4.900 € | | Totale | 74.000 € |
Passo 3 — CPOR 74.000 ÷ 2.040 = 36,27 € per camera occupata.
Passo 4 — lettura Ogni camera venduta in luglio costa circa 36 €. Una tariffa netta di 110 € lascia ~74 € di margine lordo per coprire i fissi struttura e generare profitto. In bassa stagione, con occupazione al 45%, lo stesso pacchetto di costi fissi si spalma su meno camere e il CPOR sale: ecco perché va ricalcolato per stagione.
Errori comuni
- Confondere CPOR e costo totale dell'hotel. Mettere mutuo, cucina e marketing nel CPOR gonfia il numero e porta a tariffe fuori mercato. Quei costi si recuperano col margine, non col CPOR.
- Usare le camere fisiche invece delle camere-notte vendute. Il denominatore è l'occupato reale del periodo, non la capienza dell'hotel.
- Calcolarlo una volta l'anno. Il CPOR è stagionale: utenze, lavoro housekeeping e soprattutto l'occupazione cambiano tutto. A bassa occupazione il CPOR esplode perché i fissi si dividono su poche camere.
- Vendere sotto il CPOR variabile per "fare numero". Sotto il costo marginale ogni camera venduta peggiora il conto: stai pagando il cliente per dormire da te.
- Ignorare la differenza tra CPOR variabile e totale. Nelle decisioni last-minute conta il variabile; nella pianificazione tariffaria conta il totale. Usare il numero sbagliato porta a decisioni sbagliate.
Risorse correlate
- Calcolatore costo per camera — CPOR variabile e totale dai tuoi costi
- Calcolatore tariffa camera — dalla base CPOR alla tariffa con margine e commissioni OTA