Kurze Antwort
Der CPOR (Cost Per Occupied Room, Kosten pro belegtem Zimmer) sind die durchschnittlichen Kosten, die du je tatsächlich verkauftem Zimmer in einer Nacht trägst. Du berechnest ihn, indem du die zimmerbezogenen Betriebskosten durch die Zahl der belegten Zimmer teilst: gibst du in einem Monat 4.500 € aus und verkaufst 90 Zimmernächte, beträgt der CPOR 50 €. Es ist die wichtigste Zahl vor jeder Preisfestsetzung, denn sie definiert die Untergrenze, unter der jedes verkaufte Zimmer ein Verlust ist.
Was der CPOR ist und warum er zählt
Wenn ein Revenue Manager fragt "was kostet uns ein Zimmer", meint er fast immer den CPOR. Er ist die Brücke zwischen GuV und Preis: Er übersetzt Tausende Euro Monatskosten in eine einzige Zahl pro Zimmer — dieselbe Sprache, in der du denkst, wenn du einen Preis festlegst.
Ohne CPOR fliegst du blind. Du kannst einen glänzenden RevPAR ausweisen und trotzdem Geld verlieren, denn der RevPAR misst den Erlös pro verfügbarem Zimmer, ignoriert aber die Kosten völlig. Der CPOR schließt den Kreis: Er sagt dir, wie viel von diesem Erlös bereits gebunden ist, bevor der Gast überhaupt auscheckt.
Die Frage, die er beantwortet, ist klar: was sind die realen Durchschnittskosten jedes Zimmers, das ich verkaufe?
Die CPOR-Formel
Die Grundformel ist einfach:
CPOR = zimmerbezogene Betriebskosten ÷ belegte Zimmer
Dabei ist "belegte Zimmer" die Zahl der verkauften Zimmernächte im Zeitraum (nicht die physischen Zimmer). Ein Hotel mit 100 Zimmern, das 30 Tage lang jede Nacht 90 Zimmer füllt, hat im Monat 2.700 Zimmernächte verkauft.
Monatsbeispiel:
- Zimmerbezogene Betriebskosten des Monats: 135.000 €
- Verkaufte Zimmernächte: 2.700
CPOR = 135.000 ÷ 2.700 = 50 €
Jedes verkaufte Zimmer hat dich im Schnitt 50 € gekostet. Jeder Nettopreis (nach Provisionen und Steuern) unter 50 € zehrt an der Liquidität.
Um diese Rechnung automatisch zu machen und variable von fixen Anteilen zu trennen, nutze den Rechner für Kosten pro belegtem Zimmer.
Welche Kosten gehören dazu (und welche nicht)
Hier entscheidet sich die ganze Genauigkeit des CPOR. Der klassische Fehler ist, die gesamte GuV hineinzuwerfen: dann erhältst du nicht die Kosten des Zimmers, sondern die des Hotels. Der CPOR darf nur die der Etagenabteilung zurechenbaren Kosten umfassen.
| Position | Im CPOR enthalten? | Typ | |---|---|---| | Zimmerreinigung (Housekeeping) | Ja | Variabel | | Wäsche und Reinigung | Ja | Variabel | | Amenities (Kosmetik, Basis-Minibar) | Ja | Variabel | | Den Zimmern zurechenbare Energie/Wasser | Ja (Anteil) | Gemischt | | Laufende Zimmerinstandhaltung | Ja (Anteil) | Fix | | Festes Personal der Etagenabteilung | Ja | Fix | | Küche und Restaurant | Nein | Andere Abteilung | | Marketing und OTA-Provisionen | Nein (gehen in den Preis, nicht in den CPOR) | Distribution | | Hypothek, Gebäudemiete, Abschreibungen | Nein (Gemeinkosten) | Struktur-Fix |
Die Faustregel: fällt die Kostenposition auch bei leerem Hotel an und betrifft nicht das Zimmer, bleibt sie außerhalb des CPOR. Miete und Hypothek werden über die Marge auf den Preis gedeckt, nicht über den CPOR verteilt.
Reiner CPOR vs "geladener" CPOR
Es gibt zwei Leseebenen, und beide lohnen sich.
Variabler CPOR (Grenzkosten)
Nur die Positionen, die beim Verkauf des Zimmers entstehen: Housekeeping, Wäsche, Amenities, zusätzliche Nebenkosten. Es sind die Grenzkosten des zusätzlichen Zimmers.
Beispiel: Reinigung 18 €, Wäsche 6 €, Amenities 3 €, Nebenkosten 4 € → 31 € variabler CPOR.
Das ist die Zahl für Last-Minute-Nächte: solange der Nettopreis über 31 € liegt, bringt der Verkauf dieses Zimmers Marge, auch wenn er die Fixkosten nicht deckt.
Gesamt-CPOR (mit Anteil der Abteilungsfixkosten)
Addiere zum Variablen den Anteil der Fixkosten der Etagenabteilung (festes Personal, Instandhaltung), geteilt durch die belegten Zimmer.
Beispiel: 19 € Fixkosten pro Zimmer + 31 € variabel → 50 € Gesamt-CPOR. Das ist die Zahl für die mittelfristige Preisplanung.
Vom CPOR zum Mindestpreis
Der CPOR ist die Untergrenze, nicht der Preis. Der Verkaufspreis muss neben dem CPOR drei Dinge decken:
- Die Distributionsprovisionen (OTAs, bis zu 15–25 % des Bruttopreises).
- Die Steuern auf den Verkauf, wo anwendbar.
- Die Marge, die zu den Gemeinkosten des Hauses (Miete/Hypothek, Leitung, Marketing) und zum Gewinn beiträgt.
Schnellbeispiel mit Gesamt-CPOR von 50 €:
- Ich will 60 % Bruttomarge auf den Nettopreis → Nettopreis = 50 ÷ (1 − 0,60) = 125 €
- Buchung über OTA mit 18 % Provision → Bruttopreis = 125 ÷ (1 − 0,18) ≈ 152 €
Der Startpreis liegt also bei rund 150 €. Um diese Cost-plus-Rechnung samt OTA-Provisionen und erwartetem RevPAR aufzusetzen, nutze den Rechner für den Zimmerpreis.
Ein vollständiges Beispiel, Schritt für Schritt
Hotel mit 80 Zimmern, Monat der Hochsaison, 85 % Belegung.
Schritt 1 — verkaufte Zimmernächte 80 Zimmer × 30 Nächte × 0,85 = 2.040 Zimmernächte.
Schritt 2 — Kosten der Etagenabteilung im Monat
| Position | Monatsbetrag | |---|---| | Housekeeping (Lohn) | 41.000 € | | Wäsche und Reinigung | 12.200 € | | Amenities | 6.100 € | | Anteil Zimmer-Nebenkosten | 9.800 € | | Laufende Instandhaltung | 4.900 € | | Gesamt | 74.000 € |
Schritt 3 — CPOR 74.000 ÷ 2.040 = 36,27 € pro belegtem Zimmer.
Schritt 4 — Auslegung Jedes im Juli verkaufte Zimmer kostet rund 36 €. Ein Nettopreis von 110 € lässt ~74 € Bruttomarge, um die strukturellen Fixkosten zu decken und Gewinn zu erzeugen. In der Nebensaison, bei 45 % Belegung, verteilt sich dasselbe Fixkostenpaket auf weniger Zimmer und der CPOR steigt: deshalb muss er je Saison neu berechnet werden.
Häufige Fehler
- CPOR mit den Gesamtkosten des Hotels verwechseln. Hypothek, Küche und Marketing in den CPOR zu packen, bläht die Zahl auf und führt zu Preisen abseits des Marktes. Diese Kosten werden über die Marge gedeckt, nicht über den CPOR.
- Physische Zimmer statt verkaufter Zimmernächte verwenden. Der Nenner ist die reale Belegung des Zeitraums, nicht die Kapazität des Hotels.
- Nur einmal im Jahr rechnen. Der CPOR ist saisonal: Nebenkosten, Housekeeping-Lohn und vor allem die Belegung verändern alles. Bei niedriger Belegung schießt der CPOR hoch, weil sich die Fixkosten auf wenige Zimmer teilen.
- Unter dem variablen CPOR verkaufen, um "die Zahlen zu füllen". Unter den Grenzkosten verschlechtert jedes verkaufte Zimmer das Ergebnis: du zahlst dem Gast fürs Übernachten.
- Den Unterschied zwischen variablem und Gesamt-CPOR ignorieren. Bei Last-Minute-Entscheidungen zählt der variable, bei der Preisplanung der gesamte. Die falsche Zahl führt zur falschen Entscheidung.
Verwandte Ressourcen
- Rechner für Kosten pro belegtem Zimmer — variabler und gesamter CPOR aus deinen Kosten
- Rechner für den Zimmerpreis — von der CPOR-Basis zum Preis mit Marge und OTA-Provisionen