Break-even im Hotel: Wie viele Zimmer Sie für die Null brauchen

Kurze Antwort

Der Break-even eines Hotels ist die Auslastung, bei der die Erlöse exakt alle Kosten decken – kein Gewinn, kein Verlust. Berechnet wird er in zwei Schritten: zuerst der Break-even-Umsatz (Fixkosten ÷ (1 − variabler Kostenanteil)), dann die Umrechnung in Zimmer pro Nacht, indem man durch den Netto-ADR und die Öffnungsnächte teilt. Das Besondere am Hotel ist das enorme Gewicht der Fixkosten: Gebäude, Abschreibungen und Grundpersonal existieren unabhängig davon, wie viele Zimmer Sie verkaufen.

Warum der Break-even im Hotel anders ist

In der Gastronomie ist der größte Kostenblock der Wareneinsatz, der mit jedem Gedeck steigt. Im Hotel ist fast alles fix: das Gebäude, die Abschreibungen, die Hypothek, das Grundpersonal, eine 24 Stunden besetzte Rezeption. Jedes zusätzlich verkaufte Zimmer kostet sehr wenig (Reinigung, Frühstück, Wäsche, Nebenkosten), weshalb der Deckungsbeitrag pro Zimmer sehr hoch ist – oft über 70–80% des Netto-ADR.

Das ergibt eine Struktur mit hohem operativem Hebel: unter dem Break-even verliert man schnell Geld, darüber verdient man ebenso schnell. Deshalb blutet ein halb leeres Hotel aus, während dasselbe Hotel voll große Gewinne abwirft. Den genauen Break-even zu kennen – in Zimmern pro Nacht, nicht in abstrakten Euro – ist das Erste, bevor man Raten, Aktionen oder ein Budget festlegt.

Die zwei Kostenarten: fix und variabel

Diese Unterscheidung ist das Fundament der gesamten Rechnung. Ein Fehler hier macht den Break-even zur Fiktion.

Fixkosten (zahlt man auch bei leerem Hotel)

| Position | Typisch monatlich (30-Zimmer-Hotel) | |---|---| | Miete oder Hypothekenrate | 8.000 – 15.000 € | | Grundpersonal (Rezeption, Hausdame, Technik) | 18.000 – 28.000 € | | Abschreibungen (Möbel, Anlagen, Renovierung) | 4.000 – 8.000 € | | Versicherungen, Steuerberater, Lizenzen | 1.500 – 3.000 € | | Fixe Nebenkosten, Abos, PMS/Channel-Manager | 2.000 – 4.000 € | | Fixes Marketing und laufende Instandhaltung | 2.000 – 4.000 € |

Variable Kosten (nur je verkauftem Zimmer)

• Reinigung nach Bedarf: 6–12 € pro Zimmer
• Frühstück: 3–7 € pro Person
• Wäsche: 3–6 € pro Zimmer
• Zusätzliche Nebenkosten (Warmwasser, Heizung, Amenities): 2–5 €
• OTA-Provisionen: 15–25% der Rate – der schwerste variable Block
• Karten-/POS-Gebühren: 1–1,5%

In einem gut geführten Hotel liegen die variablen Kosten je belegtem Zimmer zwischen 20% und 35% des Netto-ADR. Alles Übrige ist Marge zur Deckung der Fixkosten.

Die Break-even-Formel

Die Rechnung erfolgt in zwei Stufen.

Stufe 1 — Break-even-Umsatz:

Break-even (€) = monatliche Fixkosten ÷ (1 − variabler Kostenanteil)

Stufe 2 — Umrechnung in Zimmer:

Zimmer pro Nacht = Break-even (€) ÷ (Netto-ADR × Öffnungsnächte)

Der Netto-ADR ist die effektive Durchschnittsrate nach MwSt. und Kanalprovisionen. Der Brutto-ADR ist der häufigste Fehler und liefert einen viel zu optimistischen Break-even. Um ADR, Auslastung und RevPAR aus Umsatz und Zimmern zu rekonstruieren, nutzen Sie den RevPAR- und ADR-Rechner.

Ein vollständig durchgerechnetes Beispiel

Nehmen wir ein Hotel mit 30 Zimmern, den ganzen Monat geöffnet (30 verkaufbare Nächte → 900 verfügbare Zimmernächte pro Monat).

Monatliche Fixkosten:

• Hypothek Gebäude: 12.000 €
• Grundpersonal: 22.000 €
• Abschreibungen: 6.000 €
• Versicherungen, Steuerberater, Lizenzen: 2.000 €
• Fixe Nebenkosten, PMS, Channel-Manager: 3.000 €
• Marketing und Instandhaltung: 3.000 €
• Summe Fixkosten: 48.000 €/Monat

Netto-ADR: 90 € (Durchschnittsrate 110 € brutto, abzüglich MwSt. und durchschnittlicher OTA-Provisionen).

Variable Kosten pro Zimmer: 27 € (Reinigung, Frühstück, Wäsche, Nebenkosten, Amenities) → also 30% des Netto-ADR. Deckungsbeitrag pro Zimmer = 90 − 27 = 63 €.

Stufe 1 — Break-even-Umsatz:

48.000 ÷ (1 − 0,30) = 48.000 ÷ 0,70 = 68.571 €/Monat

Stufe 2 — Benötigte Zimmer:

Direktmethode über die Marge: Zimmer/Monat = Fixkosten ÷ Marge pro Zimmer =

48.000 ÷ 63 = 762 Zimmernächte pro Monat

Auf 30 Tage: 762 ÷ 30 = rund 25 Zimmer pro Nacht.

Das sind 762 Zimmernächte von 900 verfügbaren = Break-even-Auslastung von 85%. Ein Alarmsignal: Mit diesen Fixkosten und diesem ADR erreicht das Hotel die Null nur, wenn es fast den ganzen Monat voll ist. Der Hebel ist hier nicht mehr verkaufen, sondern den ADR anheben.

Der ADR ändert alles: gleiches Hotel, anderer Break-even

Bei gleichbleibenden 48.000 € Fixkosten und 30% variabler Quote verschiebt sich die Break-even-Auslastung mit dem Netto-ADR so:

| Netto-ADR | Marge pro Zimmer | Zimmernächte/Monat für Null | Break-even-Auslastung | |---|---|---|---| | 70 € | 49 € | 980 | unmöglich (>900) | | 90 € | 63 € | 762 | 85% | | 110 € | 77 € | 623 | 69% | | 140 € | 98 € | 490 | 54% | | 170 € | 119 € | 403 | 45% |

Die Lektüre ist eindeutig: Jeder zusätzliche Euro ADR senkt die nötige Auslastung enorm. Von 90 auf 140 € ADR fällt der Break-even von 85% auf 54%. In der Hotellerie zählt der Preis mehr als die Füllung: zu niedrigen Raten füllen reicht womöglich nicht einmal für die Null. Die echten Kosten je belegtem Zimmer zu kennen, ist der Ausgangspunkt – berechnet mit dem Rechner für Kosten je belegtem Zimmer.

Saisonaler Break-even: der Durchschnittsmonat täuscht

Wenige Hotels laufen das ganze Jahr gleichmäßig. Ein Strandhotel macht 70% des Umsatzes in vier Monaten; ein Stadthotel fällt im August ab. Der auf den „Durchschnittsmonat" gerechnete Break-even ist Fiktion: in der Nebensaison ist die Break-even-Auslastung unerreichbar, in der Hauptsaison wird sie deutlich überschritten.

Die operative Regel: den Jahres-Break-even berechnen und nach erwarteter Nachfrage auf die Monate verteilen. Jahresfixkosten (48.000 × 12 = 576.000 €) plus Einmalposten (Großinstandhaltung, Sonderzahlungen, Erneuerungen: ~40.000 €) = 616.000 €. Bei 70% Durchschnittsmarge beträgt der Break-even-Jahresumsatz 616.000 ÷ 0,70 = 880.000 €. Von dort plant man nach Saison: Die starken Monate müssen die schwachen „finanzieren".

Strategien, um den Break-even zu senken

1. Netto-ADR anheben. Wie gezeigt der stärkste Hebel. Dynamic Pricing, Segmentierung und Upselling verschieben den Break-even weit mehr als die Füllung.
2. OTA-Provisionen senken. Jede Direktbuchung ist 15–25% mehr Netto-ADR wert. Den Direktkanal zu stärken verbessert die Marge pro Zimmer, ohne die Fixkosten zu berühren.
3. Fixkosten kürzen. Bei 70% Marge senken 1.000 € weniger Fixkosten den Break-even um 1.000 ÷ 0,70 = 1.430 € nötigen Umsatz.
4. Zusatzerlöse mit geringen Fixkosten. Bar, Spa, Late Check-out, Parken: Sie nutzen dieselbe Struktur und heben den Erlös je verfügbarem Zimmer (RevPAR), ohne die Fixkosten proportional zu erhöhen.
5. Variable Kosten steuern. Frühstück und Wäsche verhandeln, Housekeeping optimieren: Jeder eingesparte Euro variabler Kosten hebt die Marge pro Zimmer und senkt die Break-even-Auslastung.

Häufige Fehler

• Mit dem Brutto-ADR rechnen. MwSt. und OTA-Provisionen zu ignorieren bläht die Marge auf und gaukelt eine Null bei einer Auslastung vor, die tatsächlich Verlust bringt.
• Abschreibungen vergessen. Gebäude und Möbel nutzen sich ab: fehlen sie in den Fixkosten, ist der Break-even zu niedrig angesetzt und Sie zehren unbemerkt Kapital auf.
• Den Durchschnittsmonat statt der Saisonalität nehmen. Führt zu unrealistischen Budgets und falsch getimten Aktionen.
• Auslastung mit Gewinn verwechseln. Zu Dumpingraten füllen kann die Auslastung heben, aber die GuV verschlechtern: Jedes verkaufte Zimmer trägt variable Kosten.
• Den Break-even nur einmal rechnen. Fixkosten und ADR ändern sich: bei jeder relevanten Änderung und mindestens jede Saison neu rechnen.

Verwandte Ressourcen

• Hotel-Break-even-Rechner — Break-even-Auslastung aus Kosten und Raten
• Rechner für Kosten je belegtem Zimmer — die Basis jeder Preisentscheidung
• RevPAR- und ADR-Rechner — die drei KPIs zusammen aus Umsatz und Zimmern