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- À quoi sert l'indice ISTAT FOI pour le loyer en Italie ?
- Le FOI (Famiglie di Operai e Impiegati — Familles d'ouvriers et d'employés) est l'un des principaux indices italiens des prix à la consommation, publié chaque mois par l'ISTAT (l'institut national de statistique). Pour les baux commerciaux (affitti commerciali), le FOI est l'indice de référence des clauses d'indexation annuelle du loyer prévues par la loi 392/1978. Le chiffre pertinent est la variation du FOI sur les 12 mois précédents comparée au même mois de l'année antérieure. Votre bailleur ou votre commercialista utilisera le site de l'ISTAT (istat.it) pour obtenir le pourcentage FOI exact en vigueur.
- Quelle est la différence entre la revalorisation ISTAT complète et à 75 % ?
- La loi italienne sur les baux commerciaux autorise deux niveaux de revalorisation ISTAT du loyer. Revalorisation complète : le loyer augmente de 100 % de la variation annuelle du FOI. Revalorisation partielle (75 %) : le loyer n'augmente que de 75 % de la variation du FOI. Le maximum autorisé par la loi 392/1978 est de 100 % du FOI pour les baux commerciaux. Toutefois, de nombreux contrats de bail sont négociés avec un plafond de 75 % du FOI, en compromis entre les intérêts du bailleur et du locataire. Vérifiez votre contrat de bail (contratto di locazione commerciale) pour savoir quelle formule s'applique.
- Quand le bailleur peut-il appliquer la hausse de loyer ISTAT ?
- La revalorisation ISTAT ne peut être appliquée que si le contrat de bail comporte une clause d'indexation explicite. Le bailleur doit demander formellement la hausse par écrit (raccomandata ou PEC avec accusé de réception) à la date anniversaire du bail. Les hausses ne sont pas automatiques — si le bailleur omet de demander la revalorisation une année donnée, il ne peut pas récupérer rétroactivement plusieurs années de revalorisations manquées en une seule fois (interprétation standard, qui peut toutefois varier). Conservez la trace de toutes les communications de hausse de loyer.
- Comment trouver le pourcentage FOI actuel pour la revalorisation de mon bail ?
- La variation annuelle du FOI en vigueur est publiée chaque mois sur le site de l'ISTAT (istat.it), rubrique « Indici dei prezzi al consumo — FOI ». Le chiffre dont vous avez besoin est la variation moyenne annuelle (variazione media annua) pour la période de 12 mois se terminant au mois anniversaire de votre bail. Par exemple, si l'anniversaire de votre bail est en mars, vous utilisez la variation du FOI pour la période de 12 mois se terminant en mars de l'année en cours par rapport à mars de l'année précédente. Votre commercialista ou votre agent immobilier peut vous fournir le chiffre exact.
- La hausse de loyer ISTAT est-elle soumise à la TVA en Italie ?
- Le loyer d'un bail commercial en Italie est généralement exonéré de TVA (esente IVA) en vertu de l'art. 10 du DPR 633/1972, sauf si le bailleur a opté pour l'application de la TVA (opzione per l'imponibilità IVA). Si la TVA s'applique (22 %), le loyer de base et la hausse liée à l'indexation ISTAT y sont soumis. La taxe d'enregistrement (imposta di registro) est due par le locataire à hauteur de 1 % du loyer annuel (pour les baux commerciaux) — et s'applique également à toute hausse ajustée ISTAT une fois le nouveau loyer formellement convenu.
- Quelle a été la variation du FOI ces dernières années en Italie ?
- La variation annuelle du FOI italien a fortement fluctué : 2020 : +0,2 % ; 2021 : +1,9 % ; 2022 : +8,1 % ; 2023 : +5,4 % ; 2024 : +1,1 % ; 2025 (provisoire) : environ +1,3 %. Le pic de 2022–2023 dû à l'inflation post-COVID a été particulièrement préjudiciable aux restaurants avec baux commerciaux indexés ISTAT, entraînant des hausses de loyer de 6–8 % en une seule année. Les exploitants ayant négocié des gels de loyer ou des reports de revalorisation pendant cette période ont économisé des sommes importantes.
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Questions fréquentes
À quoi sert l'indice ISTAT FOI pour le loyer en Italie ?
Le FOI (Famiglie di Operai e Impiegati — Familles d'ouvriers et d'employés) est l'un des principaux indices italiens des prix à la consommation, publié chaque mois par l'ISTAT (l'institut national de statistique). Pour les baux commerciaux (affitti commerciali), le FOI est l'indice de référence des clauses d'indexation annuelle du loyer prévues par la loi 392/1978. Le chiffre pertinent est la variation du FOI sur les 12 mois précédents comparée au même mois de l'année antérieure. Votre bailleur ou votre commercialista utilisera le site de l'ISTAT (istat.it) pour obtenir le pourcentage FOI exact en vigueur.
Quelle est la différence entre la revalorisation ISTAT complète et à 75 % ?
La loi italienne sur les baux commerciaux autorise deux niveaux de revalorisation ISTAT du loyer. Revalorisation complète : le loyer augmente de 100 % de la variation annuelle du FOI. Revalorisation partielle (75 %) : le loyer n'augmente que de 75 % de la variation du FOI. Le maximum autorisé par la loi 392/1978 est de 100 % du FOI pour les baux commerciaux. Toutefois, de nombreux contrats de bail sont négociés avec un plafond de 75 % du FOI, en compromis entre les intérêts du bailleur et du locataire. Vérifiez votre contrat de bail (contratto di locazione commerciale) pour savoir quelle formule s'applique.
Quand le bailleur peut-il appliquer la hausse de loyer ISTAT ?
La revalorisation ISTAT ne peut être appliquée que si le contrat de bail comporte une clause d'indexation explicite. Le bailleur doit demander formellement la hausse par écrit (raccomandata ou PEC avec accusé de réception) à la date anniversaire du bail. Les hausses ne sont pas automatiques — si le bailleur omet de demander la revalorisation une année donnée, il ne peut pas récupérer rétroactivement plusieurs années de revalorisations manquées en une seule fois (interprétation standard, qui peut toutefois varier). Conservez la trace de toutes les communications de hausse de loyer.
Comment trouver le pourcentage FOI actuel pour la revalorisation de mon bail ?
La variation annuelle du FOI en vigueur est publiée chaque mois sur le site de l'ISTAT (istat.it), rubrique « Indici dei prezzi al consumo — FOI ». Le chiffre dont vous avez besoin est la variation moyenne annuelle (variazione media annua) pour la période de 12 mois se terminant au mois anniversaire de votre bail. Par exemple, si l'anniversaire de votre bail est en mars, vous utilisez la variation du FOI pour la période de 12 mois se terminant en mars de l'année en cours par rapport à mars de l'année précédente. Votre commercialista ou votre agent immobilier peut vous fournir le chiffre exact.
La hausse de loyer ISTAT est-elle soumise à la TVA en Italie ?
Le loyer d'un bail commercial en Italie est généralement exonéré de TVA (esente IVA) en vertu de l'art. 10 du DPR 633/1972, sauf si le bailleur a opté pour l'application de la TVA (opzione per l'imponibilità IVA). Si la TVA s'applique (22 %), le loyer de base et la hausse liée à l'indexation ISTAT y sont soumis. La taxe d'enregistrement (imposta di registro) est due par le locataire à hauteur de 1 % du loyer annuel (pour les baux commerciaux) — et s'applique également à toute hausse ajustée ISTAT une fois le nouveau loyer formellement convenu.
Quelle a été la variation du FOI ces dernières années en Italie ?
La variation annuelle du FOI italien a fortement fluctué : 2020 : +0,2 % ; 2021 : +1,9 % ; 2022 : +8,1 % ; 2023 : +5,4 % ; 2024 : +1,1 % ; 2025 (provisoire) : environ +1,3 %. Le pic de 2022–2023 dû à l'inflation post-COVID a été particulièrement préjudiciable aux restaurants avec baux commerciaux indexés ISTAT, entraînant des hausses de loyer de 6–8 % en une seule année. Les exploitants ayant négocié des gels de loyer ou des reports de revalorisation pendant cette période ont économisé des sommes importantes.